上場不動産：AMPキャピタルの2018年見通し

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AMPキャピタルのグローバル上場不動産ヘッドであるジェームス・メイデューが、上場不動産の2018年見通しと注目セクターについて語ります。

歴史的な低金利環境と経済センチメントの改善を背景に、グローバル上場不動産の見通しは良好です。金利サイクルは底打ちした模様ですが、今後も過去平均を下回る水準で推移すると見込まれており、経済成長を取り込む事が可能な不動産セクターの多くでは、インフレ圧力の回帰がサポート材料となる見通しです。

中でも、特に良好なパフォーマンスが期待されるのは、長期的な成長トレンドにエクスポージャーを持つ分野です。

データセンター

世界的なデータ通信の拡大とデータ依存度の高まりを背景に、クラウド型のインターネット・エコシステムがメインストリームとして幅広く普及しています。今や経済を動かす最大世代のミレニアル世代を中心に、ネットフリックス、ユーチューブ、インスタグラム、スポティファイ等、消費者はデータ量の多いコンテンツを頻繁に利用するようになりました。これらのデータは、消費者が容易かつ遅延なしにアクセス可能な、セキュリティの整った場所に保管される必要があります。世界の人口とインターネットを結ぶ重要な役割を果たすのが、賃料と接続料を課金する事業モデルのデータセンターです。世界のデータセンター処理量は、2015～2020年において年率平均で27%拡大する見通しとなっており、ネットワークを収納・保管する不動産やインフラに対する需要は、世界のインターネット・トラフィックの70%が経由する米国バージニア北部等の市場を中心に、増加が継続する事が予想されます。インターネットとクラウドの「大家」とも言えるデータセンターは、莫大な成長を背景とした好調なリターンを創出するでしょう。

Eコマース

消費トレンドは、長期に渡り大幅な変化を遂げています。アマゾンやアリババといったEコマース巨人による小売業界のディスラプションはメディアでも広く取り上げており、「米国モールの破滅（the death of the US mall）」に関するストーリーを目にした人も多いでしょう。忘れてはならないのは、このトレンドにも、構造上の変革から恩恵を受ける不動産の勝ち組がいることです。ロジスティクス施設は、Eコマース取引における重要な歯車です。物品を倉庫で保管し、売却時にアクセスするという観点からショッピング・センターやモールと同じ役割を果たすことからも、不動産関係者の一部では「安いモール」というあだ名が付けられています。英国は同トレンドの典型的な例です。同国のEコマース普及率（食品を除く）は40%に達しており、今後3～5年で50%に達する見通しです。この背景には、モバイル・テクノロジーの拡大があり、モバイル・デバイスを活用したネット売上は2016年に47%増を記録しました。このトレンドと同時に、土地が住居利用へと転換される中で、産業用スペース供給の先細りが進行していることからも、ロジスティクス市場は転換局面を迎えており、賃料、価値、入居率全てが過去最高水準に達しています。

デモグラフィクス（人口統計）

2018年、初のベビーブーム世代は70歳を迎えます。同世代は今後20年をかけて徐々に引退し、変化するライフスタイルを支援する製品・サービスに対する支出を増やしていくでしょう。デモグラフィクスは全てを動かすドライバーです。多くの西洋諸国は高齢化問題を抱えており、莫大な規模を誇るベビーブーム世代は借り入れや消費を減らし、老後を通してその財産を引き出していくこととなります。同世代は、限りある財産から、相当規模の資金をヘルスケア関連に充てることになるでしょう。米国を例にとると、65歳以上の病院受診回数は年平均で7回、その費用は総額9,800米ドルであるのに対し、45歳未満では、同2.3回、総額2,700米ドルとなっています。65歳以上人口は2010～2050年で100%増加すると見られていることからも、既存のヘルスケア・インフラに対する負荷が拡大すると予測されます。この流れは、メディカル・オフィスビルなど、高クオリティのヘルスケア施設を所有する不動産オーナーにとって絶大な追い風です。