最近は、前代未聞という言葉をよく耳にするようになりました。新型コロナウイルスという世界的な健康の危機において、前例がどの様な役割を担うのかはさておき、市場の観点からは、私たちは間違いなく未知の領域に入り込んでいます。
上場不動産市場の投資家は、金融危機を乗り越えるだけでなく、ここ数週間でその物理的な特性が劇的に変容している不動産セクターにおいて舵取りが求められています。ロックダウン措置を受けて、スペースの活用方法やその価値が根本的にシフトしています。こういった変化の中には、規制緩和・解除と共に巻き戻しとなるものもあるでしょう。しかしこれらの多くは、コロナ危機によって進行が早まった長期トレンドの一環であり、今後のニューノーマルになるものです。
足元の状況を踏まえ、AMPキャピタルでは、資産評価にあたり上場不動産投資家が注目すべきポイントは3つあると考えます。それは、キャッシュフローの持続可能性、バランスシートの強靭性（特に、流動性へのアクセス）、ニューノーマル時代において事業モデルが生き残れるか、です。
これら3つの視点から、今日の不安定な環境下でも安定した業績が期待できると当社が考えるセクターは、次の通りです。
データセンター＆通信タワー
クラウド・コンピューティングやIoT（モノのインターネット）の登場、5Gの広まりを受けた自動運転車の普及見通しを背景に、同セクターでは既に長期の追い風が強く吹いています。
世界各地では在宅勤務の大規模なトライアルが行われており、インターネットのトラフィック量は僅か数週間で30％増加、データ需要は急増しています1。多くの企業では、オンラインの協働ツールやビデオ会議システムが事業を支える中核役となり、社会ではズームに代表される新しいアプリケーションが急速に普及しているようです。
勿論、需要は企業からのものだけではありません。教育分野や個人利用も同様に増加しています。この2つに関しては、シャットダウン緩和とともに正常化に向かう可能性が高いものの、企業需要はそうとも限りません。多くの企業は、このコロナ危機を通して事業モデルの見直しを図ると見られ、これまでのオフィススペースが本当に必要なのかを検討し始めるでしょう。リモートワークに対する考え方が大きく変わると考えられる事から、当社ではデータ需要も更に増加すると予想しています。そして、これらのインフラを提供する不動産も、成長が見込まれます。
医療用オフィスビル
同セクターは、極めて安定したインカムを長期に渡り創出しています2。需要はニーズに基づくものであり、通常、診察を受けないという選択肢は人々にありません。新型コロナウイルス感染のリスクが高い病院に診察に行くことを嫌がる人は、大勢います。
急を要しない収益性の高い待機的手術の減少から影響を受けているとはいえ3、これらの手術の多くをいつまでも先延ばしにする事はできません。
より長期で見ると、先進国の高齢化が同セクターの支援材料となります。米国のデータによると、65歳以上の人が医療オフィスビルを訪問する頻度は、平均すると45歳以下の人の3倍となっています4。
一部では、政府の公共衛生機関が借り上げている医療オフィスビルもあり、信頼性の高いインカム源となっています。
ロジスティクス＆冷蔵倉庫
これまでも、リセッションに負けないセクターとして紹介してきた冷蔵倉庫ですが、足元のコロナ危機によってこれが証明された格好です。当社では、生活必需品のサプライチェーンも、需要継続からの恩恵を受けると予想しています。
Eコマース関連のロジスティクス物件もまた、大多数の実店舗が閉鎖したことから、プラスの影響を受けます。ロックダウンやソーシャルディスタンスといった措置を背景に、インターネット上での買い物に慣れ始める人が増加するにつれ、長期トレンドであるオンライン小売へのシフトが加速する見通しです。
このトレンドの影響力は、求人動向を見れば明らかです。アマゾンはここ1か月で10万人を新規雇用しており、今後も7.5万人を追加雇用する計画です。豪州では、百貨店大手マイヤーがイースター期間におけるオンライン売上の急増を発表しており5、この需要に対応するために休職中のスタッフ2,000人が職場に復帰しています。
投資家にとって賢い選択とは、この様な需要へのエクスポージャー獲得であるとAMPキャピタルでは考えています。
1 世界経済フォーラム、https://www.weforum.org/agenda/2020/04/how-governments-and-mobile-operators-are-easing-network-congestion-during-the-covid-19-crisis/
2 グリーン・ストリート・アドバイザーズ、MOB net operating income and stability figures, March 2020
3 ガーディアン、https://www.theguardian.com/world/2020/mar/25/us-hospitals-coronavirus-pandemic-postpone-elective-surgery-procedures
4 米国勢調査局、Healthcare Reality investor presentation, Healthcare Trust of America investor presentation 2017
5 ビジネス・インサイダー、https://www.businessinsider.com.au/myer-online-sales-rehire-workers-2020-4
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Head of Global Listed Real Estate1 https://www.weforum.org/agenda/2020/04/how-governments-and-mobile-operators-are-easing-network-congestion-during-the-covid-19-crisis/
2 Green Street Advisors, MOB net operating income and stability figures, March 2020
3 https://www.theguardian.com/world/2020/mar/25/us-hospitals-coronavirus-pandemic-postpone-elective-surgery-procedures
4 US Census Bureau, Healthcare Reality investor presentation, Healthcare Trust of America investor presentation 2017
5 https://www.businessinsider.com.au/myer-online-sales-rehire-workers-2020-4
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