不動産

豪州実物不動産の最新動向

By ルーク・ディクソン
不動産部門リサーチ、ヘッド 豪州、シドニー

世界的な低金利環境や経済情勢を背景とした資産配分見直しの必要性を受けて、実物不動産へのアロケーションにも変化が起きています。

現状

豪州準備銀行(RBA)は、10月の会合で政策金利を25bps引き下げて、0.75%としています。

景気テコ入れに取り組んでいるのは、豪州だけではありません。その他世界の先進国も、力強さに欠ける成長や目標を下回るインフレといった難題を抱えており、中期的な解決の目途は立っていません1

ロウRBA総裁は、利下げ決定に関して、「なかなか払拭されないグローバル経済のダウンサイド(下振れ)リスクや低インフレに対応すべく、世界では低金利環境が継続し、追加金融緩和が見込まれています」と語っています。

低金利環境が継続することの影響のひとつでよく知られているのは、債券やキャッシュなど、資産の安全な逃避先として知られるの伝統資産のリターン低下です。この結果、機関投資家そして個人投資家が新たな投資先を求める中で、実物不動産に対する需要が高まっています。

主な市場動向

ここ12ヶ月における商業用不動産(CRE)のリターン平均は4.9%と、全資産クラスでトップのインカムリターンを記録しています2

また、世界の投資家はCREへのエクスポージャーを引き上げており、2012年の平均8%から、現在は同11%に達しています3。AMPキャピタルでは、今後もエクスポージャーの拡大が継続すると見込んでおり、2025年には同15%程度に達すると考えています。

金利低下によって、既にプラス成長9年目に突入している不動産のキャピタル成長サイクルは、更に長期化すると見込まれます。しかし、資本コストの低下とともに、オフィスやロジスティクスのセクターでは、今後12ヶ月にかけてイールド圧縮が見込まれる点には注意が必要です4

米コーネル大学や不動産アドバイザリー会社ホーズ・ワイルの調査5でも、似たような動向や見通しが確認されています。

全29か国、機関投資家合計208社が参加した調査「2018年アロケーション・モニター」によると、機関投資家は今後12ヶ月で不動産の目標アロケーションを平均20bps引き上げる見通しです。

また、不動産ポートフォリオの投資リターン平均を見ても、まずまずとなった2016年の8.7%から、2017年には9.2%へと改善が見られています。

これは不動産全体のリターン動向に沿った動きであると同レポートは指摘しています。2017年、経済成長のリバウンドを受けて、賃料や入居率トレンドなどファンダメンタルズが堅調さを増したことから、不動産リターンは全資産クラスと地域において上昇しています。

また、同レポートでは、リスク/リターンの観点から投資先としての魅力度を測る「コンビクション・インデックス」を使って、投資家の見方も取り上げています。4年間じりじりと下げ基調にあった不動産のコンビクション・インデックスは、4.9から5.1へと改善しています。

興味深いのは、機関投資家の92%が不動産投資を実施していると回答しているにもかからわず、投資額は目標アロケーションを90bps下回っている点です。

注目点

AMPキャピタルでは、RBAによる更なる利下げを見込んでいます。この結果、投資家が安定した長期のインカム源泉を求めるとともに、成長とイールド追求の動きは加速すると予想されます。この観点から、不動産は今後も注目すべき投資先となるでしょう。

 

1 https://www.rba.gov.au/media-releases/2019/mr-19-27.html
2 IPD/MSCIトータル・リターン・ダイジェスト、2019第2四半期
3 コーネル/ホーズ・ワイル&PwC
4 AMPキャピタル不動産リサーチ、2019年9月時点
5 https://www.hodesweill.com/research 

  • インサイツ
  • リサーチ
  • 不動産
  • 直接投資
  • 非上場

重要事項

この文書に含まれる情報は一般的な情報の提供のみを目的としてAMP Capital Investors Limited(ABN 59 001 777 591, AFSL 232497)(以下「AMPキャピタル」といいます。)が作成したものです。これは現地において適用される法令諸規則や指令に反することとなる地域での配布または使用を意図したものではなく、かつ、特定の投資ファンドまたは投資戦略への投資を推奨、提案または勧誘するものではありません。読者は、この情報を法的な、税務上の、あるいは投資に関する事項の助言と受け取ってはなりません。読者は(この情報を受領した地域を含む)特定の地域において適用される法令諸規則その他の要件に関して、並びにそれらを遵守しなかったことにより生じる結果について、専門家に意見を求め、相談しなければなりません。この文書の作成に当たっては細心の注意を払っていますが、AMPキャピタルあるいはAMPリミテッドのグループ会社は、予測を含むこの文書の中のいかなる記述についても、その正確性または完全性に関して表明又は保証をいたしません。脚注に示される通り、この文書中のいくつかの情報は、当社が信頼できると判断する情報源から取得しており、現在の状況、市場環境および見解に基づいてます。AMPキャピタルが提供した情報を除き、当社はこの情報を独立した立場で検証しておらず、当社はそれが正確または完全であることを保証することはできません。過去の実績は将来の成果の信頼できる指標ではありません。この文書は一般的な情報の提供を目的として作成したものであり、特定の投資家の投資目的、財務状況または投資ニーズを考慮したものではありません。投資家は、投資判断を行う前に、この文書の情報の適切性を考慮し、当該投資家の投資目的、財務状況又は投資ニーズを考慮した助言を専門家に求めなければなりません。この情報は、その全部または一部であるかを問わず、AMPキャピタルの書面による明示の同意なく、いかなる様式によっても、複製、再配布あるいはその他の形式で他の者が入手可能な状態に置いてはなりません。

当ウェブサイトにおけるクッキーとトラッキングについて:当社では、あなたが当ウェブサイト上で行う選択を記憶し、ウェブサイト機能を補助する事を目的として、基本的なクッキーを使用しています。また、あなたに関連性のある商品やサービスの表示や(あなたが同意した場合にのみ)カスタマイズされたマーケティングを行うために、ウェブサイトのトラッキングと分析目的で任意のクッキーも使用しています。当社におけるクッキーの使用とウェブサイト分析に関する詳細は、こちらからご確認いただけます。あなたのブラウザ設定において、クッキーとトラッキング機能の設定を行っている事を確認してください。