長期化する低金利環境において、リターンを最大化する方法の一つとして注目が集まっているのが、不動産投資におけるグリーン・アルファ戦略です。
豪州では国債利回りや銀行預金金利が2%を下回る中で、低リスクながらも、より良いリターンを獲得するのは極めて困難になっています。
グローバル経済の先行き不透明感を受けて、世界的な低金利環境は一段と定着しており、投資家は、リターンを最大化しながら、豪州の建造環境のサステイナビリティにも貢献できるグリーン・アルファ戦略に目を向け始めています。
その仕組み
不動産投資の観点から言えば、ポートフォリオ・リターンの最大化を図るために必要なのは、賃料の伸びと運営管理コストの削減です。エネルギー費用を節約して支出を抑えることは、比較的シンプルでありながらも、より高いインカム利回りを獲得する上で重要な手段です。さらには、市場事例やグリーン・ビルに関する国際研究からは、投資期間を通して長期にわたり、リターンにプラスの影響を及ぼすという事が示されています。
不動産アセットのバリュエーションやリターンを見ても、優良グリーンビルとそれ以外の間で乖離が開いており、トータルリターンで見た場合、年間最大で50bpsもの差が出ています。
MSCIグリーン不動産投資ダイジェストにおいても、NABERS（豪州建築環境格付け）の4つ星以上（最高評価は6つ星）の評価を獲得しているCBD優良オフィスビルの過去3年間のトータルリターンは13.4%であったのに対し、それ以外のCBD優良オフィスビルは同12.9%となっています。
都市別で見ると、グリーンのリターンを求める投資家にとって有望なのはメルボルン市場で、NABERS評価4～6つ星を獲得している優良オフィスビルのトータルリターンは2019年6月までの1年間で15％と、豪州で最も高くなっています。
メルボルンに次ぐ市場として注目されるのは、キャンベラです。そのトータルリターンにおける「グリーンアルファ」は、優良オフィス市場平均に対して200bpsと、豪州最高水準となっています。同市場の政府系テナントは、リース時にグリーン認証をより重要視するため、NABERS評価5つ星以上の優良オフィス不動産を持つオーナーにとっては、優れたインカムリターンの創出が可能となっています。
コスト削減よりも大きな観点から長期的に考えると、商業用不動産における自家消費型太陽光発電設備といったサステイナビリティの取り組みは、電力価格急騰のリスクに対する長期的なプロテクションです。この様なイニシアチブは不動産アセットにおける支出の削減に役立ちます。ここ2年で豪州の電力価格が20%超上昇している1ことを考えると、優れた競合優位性となるものです。
アセット・マネージャーがリターンの最大化を図る際に、グリーンアルファが果たす役割が大きくなっています。グリーンなビルは、優れたリターンを創出するだけでなく、システミック・リスクの低い、安定したインカムを提供します。また、インセンティブ提供とテナントの入れ替えが少ないため、ポートフォリオの空室率低下に寄与します。
環境面で持続可能性に優れたビルは、長期にわたり、経済的そして環境的利益を投資家に提供するものです。グリーンアルファは、低金利という厳しい環境下においてリターンの最大化を図るにあたり、有効なツールであるといえます。
-
重要事項
-
この文書に含まれる情報は一般的な情報の提供のみを目的としてAMP Capital Investors Limited（ABN 59 001 777 591, AFSL 232497）（以下「AMPキャピタル」といいます。）が作成したものです。これは現地において適用される法令諸規則や指令に反することとなる地域での配布または使用を意図したものではなく、かつ、特定の投資ファンドまたは投資戦略への投資を推奨、提案または勧誘するものではありません。読者は、この情報を法的な、税務上の、あるいは投資に関する事項の助言と受け取ってはなりません。読者は（この情報を受領した地域を含む）特定の地域において適用される法令諸規則その他の要件に関して、並びにそれらを遵守しなかったことにより生じる結果について、専門家に意見を求め、相談しなければなりません。この文書の作成に当たっては細心の注意を払っていますが、AMPキャピタルあるいはAMPリミテッドのグループ会社は、予測を含むこの文書の中のいかなる記述についても、その正確性または完全性に関して表明又は保証をいたしません。脚注に示される通り、この文書中のいくつかの情報は、当社が信頼できると判断する情報源から取得しており、現在の状況、市場環境および見解に基づいてます。AMPキャピタルが提供した情報を除き、当社はこの情報を独立した立場で検証しておらず、当社はそれが正確または完全であることを保証することはできません。過去の実績は将来の成果の信頼できる指標ではありません。この文書は一般的な情報の提供を目的として作成したものであり、特定の投資家の投資目的、財務状況または投資ニーズを考慮したものではありません。投資家は、投資判断を行う前に、この文書の情報の適切性を考慮し、当該投資家の投資目的、財務状況又は投資ニーズを考慮した助言を専門家に求めなければなりません。この情報は、その全部または一部であるかを問わず、AMPキャピタルの書面による明示の同意なく、いかなる様式によっても、複製、再配布あるいはその他の形式で他の者が入手可能な状態に置いてはなりません。