不動産

グローバル上場不動産の投資オポチュニティ:米国の簡易型住宅

By ジェームズ・メイデュー
グローバル上場不動産ヘッド 豪州、シドニー

簡易型住宅は極めて耐性に優れた資産クラスです。これは、米国最大の簡易型住宅オペレーターであるエクイティ・ライフスタイル・プロパティーズ社のNOIが、1990年代後半以降、世界経済危機を通して継続的に四半期毎に成長を遂げている事からも明らかです1。簡易型住宅は、今日、より投資妙味に優れた投資先となっています。

新築簡易型住宅の出荷件数は、ここ5年間で60%の伸びを記録しました。簡易型住宅の価格は2018年第1四半期に急騰していますが、一般住宅の価格は伸び悩んでいます2

簡易型住宅が活況に沸いている理由のひとつが、アフォーダビリティです。10年前、米国で販売されていた住宅の75%は30万米ドル未満でした。今日、この価格帯で販売される住宅は全体の半分にも満たないのです3。これに対し、新築簡易型住宅の平均価格は8万米ドル未満と魅力的な水準にあります4。カナダや米国北部から温暖な地域へと移住する動きは、高齢化に伴って加速しており、手の届きやすさという点から簡易型住宅に注目が集まっています。

ベビーブーマー世代が今後20年で退職を迎えるにつれ、住居者に年齢制限を設けるコミュニティ運営に注力する簡易型住宅市場は、空前の需要から恩恵を受ける見通しです。

簡易型住宅向けローンの登場も、この成長を更に後押しする可能性を秘めています。従来、簡易型住宅向け融資は、通常住宅向けのローンと比較すると、借入が相当困難かつ割高であり、動産抵当ローンを選択せざるを得ませんでした。一般的に、簡易型住宅という資産の価値は上がるのではなく下がると考えられていたためです。

米国簡易型住宅
出所:米国国勢調査局、2018年7月、2017年12月 図表:サン・コミュニティーズ、2018年11月

しかし、簡易型住宅モデルの継続的な改善や米国連邦政府による政策の転換を受けて、この状況が一転しました。2016年12月、米国連邦住宅金融局(FHFA)が、連邦住宅抵当公庫(ファニー・メイ)と連邦住宅金融抵当公庫(フレディ・マック)に対して、簡易型住宅を含む「信用供与が不足している市場に対するサービスの提供」を義務付けたことを受けて、簡易型住宅に対する融資が増加し、貸付金利が低下しました。これと同時期に、リピート・セールス法による新たな価格分析結果がFHFAから発表され、簡易型住宅も、一般住宅と同じようにその価値が上昇することが示唆されたのです。

簡易型住宅の出荷需要が高いということは、これに関連する土地や施設の需要も高い事になります。AMPキャピタルが手掛けるグローバル上場不動産運用戦略の様に、住宅コミュニティをポートフォリオに多く有するREITは、伝統的な不動産と比較しても、メンテナンスや顧客の入れ替えといった費用が限定的かつ市場のアップサイド獲得という機会を有しています。更には、地方自治体が住宅コミュニティ開発に対して消極的(2017年の全国認可件数は僅か10件)であることからも、供給の先細りを受けて、既存施設の価値は今後上昇が見込まれます。

アーチ型天井、ウォークイン・クローゼット、埋め込み型暖炉といったオプションが幅広く提供されるようになった現在、簡易型住宅はトレーラーパークのイメージを完全に脱ぎ捨てたと言え、初めてのマイホーム購入者や退職者にとって手堅いオプションとなっています。ウォーレン・バフェット氏が同セクターへ投資を行っているのには訳があり、著明な大手不動産投資家であるサム・ゼル氏がこれこそが真なる機関投資家向け不動産セクターであると継続的に絶賛する簡易型住宅セクターは、今後数年間に渡り注目すべきセクターのひとつです。

1 エクイティ・ライフスタイル・プロパティーズ、投資家向けプレゼンテーション、2019年2月
2 米国国勢調査局、簡易型住宅調査データ、2019年2月
3米国国勢調査局、新築住宅販売
4米国国勢調査局、新築簡易型住宅の平均販売価格、2018年6月
5 米国連邦住宅金融局、住宅価格指数、2018年8月

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