壁崩壊から30年、ベルリンはグローバル不動産市場における存在感を取り戻しています。
東西ドイツが再統一した後、ベルリンでは90年代後半にかけて大規模な建設ラッシュが続きました。旧東ドイツの経済活性化を目的とした「Fördergebietsgesetzプログラム」を通じて、新規建設に対する大規模な税制優遇措置が取られた事が、この大きな理由です。この優遇措置は1998年に廃止となり、ベルリンの住宅建設は一転して不況に突入、回復までに15年超を要しました。
ベルリンの人口はここ10年間で堅調に伸びており、欧州の若手IT人材を中心に転入が増加しています。同市の人口は、2035年までに約15%の増加が見込まれており、第二次世界戦争前のピークに迫る400万人に達すると予想されています1。また、ベルリン経済は年率3%のスピードで成長を遂げており、成熟した欧州経済としては驚くべき堅調さを見せています2。また、高給与の雇用者数も劇的な速さで増加しており、月給3,200ユーロ超を稼ぐ世帯の割合は、2017年までの10年間で倍増しています3。
人口増がありながらも、ベルリン市内中心部のマンション価格はミュンヘンの半額以下となっており、パリやロンドンと比較するとそれ以上の開きがあります4。
欧州トップの都市として再び返り咲くまでの間、ベルリンは住宅建設の停滞に悩まされてきました。2016年は、建築許可25,100件に対して完工件数は僅か13,700件にとどまり4、完工水準はここ5年間でやっと1991年の水準まで戻ってきました。この需要主導の住宅ブームは、東西統一後の税制措置主導のバブルとは様相がまったく異なるのもので、短・中期的に持続する見通しです。ベルリンの新規マンション需要に対応するためには、最低でも2021年までの間、年間で追加20,000件が必要とされています3。この様な、長期的な需給バランスの崩れは、サステイナブルな不動産投資に不可欠な要素です。
ベルリンでは、キャピタル成長のアップサイドに加え、今後複数年に渡って賃貸物件からの安定したリターンが獲得できるでしょう。賃料は2016年と2017年に大幅上昇しており3、人口の高成長と供給先細りを背景に、賃料成長のアップサイドも期待できると見ています。
投資家にとっては、ドイツの平均賃貸契約年数が11年という点も5、景気サイクルを通して安定したリターンを獲得できるという安心材料になるでしょう。
ベルリンの住宅市場への投資機会は、AMPキャピタルにおける上場不動産戦略を通じてアクセスが可能です。この上場不動産戦略に関する詳細は、こちらからどうぞ。
1. ドイツ経済研究所、「Regional Population Development in Germany to 2035」、2017年9月
2. スコープ、「Land of Berlin Rating Report」、2018年7月
3. ナイト・フランク、「Berlin Insight」、2019年
4. ドイツ銀行、「The German housing market in 2018」、2018年1月
5. イギリス公共政策研究所（IPPR）、「Lessons from Germany: Tenant power in the rental market」、2017年
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