不動産

ロケーションの重要性:都心部の産業用不動産需要が絶えない理由

By ジェームズ・メイデュー
グローバル上場不動産ヘッド 豪州、シドニー

ニューヨークのセレブにとって、トライベッカ地区の倉庫を改装したマンションは人気の不動産です。テイラー・スイフトやビヨンセも住居を持つこの地区、今日は高級住宅街として知られていますが、これらの改装マンションにおいて特徴的なのが、スペースの隅々まで自然光と空気の流れを届ける高い天井と大きな窓で、昔の混み合った作業場を彷彿とさせる、実両性を重視したデザインです。

サンフランシスコのエンバカデロ地区やロンドンのショアディッチ地区、メルボルンのドックランドに代表される都心部の産業用地域は、世界各地で人気の住居地へと変化を遂げています。このトレンドの象徴と言えるのが、シドニー市が今年発表した区画再整備のプロジェクトであり、倉庫が立ち並ぶアレグザンドリア地区全体が新たな文化・娯楽エリアへと生まれ変わります

不動産ディベロッパーが進出して住居が増加するとともに、従来の産業テナントは、手ごろな賃料と広いスペースを求めて郊外へと移転していきました。中でも、小売ロジスティクス企業にとって、これは意に適った進展でした。なぜなら、これら企業の配送先顧客の店舗は大型であり、郊外に店を構えるケースが多くなったためです。

面白い事に、小売ロジスティクスの現状は、産業用スペースが都心部から郊外へ移るというこの流れを覆すものとなっています。ネット販売の拡大を受けて、小売業者にとっては、倉庫から消費者を結ぶ「ラストマイル」の物流が欠かせない尺度です。消費者との距離が重要度を増す一方で、数十年に渡る住宅ブームを背景とした競争の高まりから、スペースの獲得は極めて困難となっています。

これは、従来のパッケージ商品のネット販売に限ったものではなく、食品といった卸売にも当てはまります。豪州都心部の倉庫スペース需要を左右するのは、即時に商品受け取りを望む消費者を顧客に持つ国内最大手のスーパーマーケット・チェーンです。小売業者における消費者購買行動の予測能力が高度化し、人気の高い商品の在庫を消費者に近いロケーションで保管・管理するようになれば、このトレンドはより鮮明になるでしょう。

これら一連の流れを受けて、多くの主要都市では、戦略的なロケーションに位置する産業用不動産が大幅に不足することになります。都心部の産業用スペースを手放さず、最新のロジスティクス施設への戦略的な投資をおこなってきたオーナーは、極めて優れたリターンが長期に渡って期待できるでしょう。

投資家は、競合を超える配送時間の短縮に注力する小売企業が生み出す強靭なキャッシュフローの魅力に気づき始めています。従って、都心部の不動産価格は、郊外エリアと比較すると、下落局面で粘り強さを見せると考えられます。

Eコマースの中心部とも言えるシドニー南部は、このダイナミクスを象徴する良い例です。豪州で最も交通量の多い貨物空港であるシドニー(キングスフォード・スミス)国際空港と、豪州で2番目に大きいコンテナターミナルに隣接するアレグザンドリアやウォータールー地区は、これら2つの物流ハブとシドニー近郊の住宅密集地区から長期にわたり恩恵を受けてきました。今日では、豪州で最も人口密度の高いグリーン・スクエア地区を生み出した一連の住宅開発もプラス寄与しています。さらには、ウエストコネックス有料道路やシドニー・ゲートウェイ運輸インフラ・プロジェクト、ボタニー湾鉄道複製プロジェクトの完成後には、同地区のロジスティクス不動産需要は、当分の間増加を続けるでしょう。

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