経済&マーケット

ネガティブ・ギアリングとキャピタル・ゲイン課税:制度変更案が住宅価格に打撃

By シェーン・オリバー博士
インベストメント・ストラテジー&エコノミクス担当ヘッド、チーフ・エコノミスト 豪州、シドニー

豪州の住宅価格は13か月連続で下落となり、都市部平均価格はピークから4%下げています。堅調だったシドニーやメルボルンがここ1年の下落を先導する形となり、ブリスベンやアデレードでは若干の価格上昇が確認されたものの、鉱業ブームの終焉を受けて下落基調に入ったパースとダーウィンでも下落が継続しています。

住宅価格下落の背景には幾つかの要因が存在します:

  • シドニーとメルボルンでは供給が増加
  • 銀行貸出の引き締めは目新しい話ではありませんが、王立委員会(Royal Commission)による金融サービス業界の調査・審問を受けて更に厳格化
  • 海外マネー流入が減少、中国からの投資は2015年以降で70%減少
  • アフォーダビリティの問題

もう一つの要因

シドニーとメルボルンを中心に確認され始めている要因がもう一つあり、今後数年間において下落幅に大きく影響を及ぼす可能性があります。それは、政権交代の可能性です。

ニュースポールの世論調査によると、野党労働党の支持率は55%と、与党保守連合の同45%をリードしています。

野党労働党は、既存投資を対象外とし、ネガティブ・ギアリングを新築住宅に制限する制度変更を提案しています。

また、保有期間が12ヶ月以上の資産については現行50%であるキャピタル・ゲイン税についても、新規取得資産に対しては25%とする政策を掲げています。

野党労働党が総選挙に勝利した場合、実際にこれらの変更がいつ行われるかは未だ発表されていません。

野党労働党の政策の狙いは、住宅投資需要を抑制し、より手が届きやすくすることで、マイホーム購入を促進することです。

住宅価格への影響

投資家にとっては、これら変更案を受けて、税制優遇の魅力が低下することになります。投資家が不動産市場から資金を引き揚げるとなれば、需要が失われる事となり、住宅価格は継続的にマイナスの影響を受けることになります。

現行制度が適用される現時点で住宅投資を検討している投資家も、数年後の売却時には制度変更の影響により需要が低迷し、キャピタルの伸びが抑制される可能性があります。

住宅市場、中でも投資需要の50%を占めるシドニーやメルボルンでは、この変更案を受けた影響が確認され始めている模様です。

一方で、野党労働党が掲げる政策が住宅のアフォーダビリティ向上に寄与する点はメリットでもあります。しかし、このアフォーダビリティ向上は、今後2年、または3年以上に渡って住宅価格の下落に拍車をかける恰好で実現する可能性もあります。

注視すべき住宅市場

これら野党労働党の政策変更から最も大きな打撃を受けるのは、シドニーとなりそうです。メルボルンはシドニー程ではなく、それ以外の州では更に影響が抑制される見通しです。

そして、2019年総選挙を目の前に控えた今、住宅市場ではシドニーやメルボルンを中心に不透明感が高まっています。

この状況は、住宅価格は2020年にかけて10%近く、シドニーやメルボルンに代表される主要都市では20%近く大幅下落するという当社の見通しをサポートするものです。

ポートフォリオにおいて住宅不動産投資が果たす役割はさておき、足元における住宅への投資には慎重なアプローチが得策と言えるでしょう。

  • オピニオン
  • 不動産
  • 投資戦略
  • 経済&マーケット

重要事項

この文書に含まれる情報は一般的な情報の提供のみを目的としてAMP Capital Investors Limited(ABN 59 001 777 591, AFSL 232497)(以下「AMPキャピタル」といいます。)が作成したものです。これは現地において適用される法令諸規則や指令に反することとなる地域での配布または使用を意図したものではなく、かつ、特定の投資ファンドまたは投資戦略への投資を推奨、提案または勧誘するものではありません。読者は、この情報を法的な、税務上の、あるいは投資に関する事項の助言と受け取ってはなりません。読者は(この情報を受領した地域を含む)特定の地域において適用される法令諸規則その他の要件に関して、並びにそれらを遵守しなかったことにより生じる結果について、専門家に意見を求め、相談しなければなりません。この文書の作成に当たっては細心の注意を払っていますが、AMPキャピタルあるいはAMPリミテッドのグループ会社は、予測を含むこの文書の中のいかなる記述についても、その正確性または完全性に関して表明又は保証をいたしません。脚注に示される通り、この文書中のいくつかの情報は、当社が信頼できると判断する情報源から取得しており、現在の状況、市場環境および見解に基づいてます。AMPキャピタルが提供した情報を除き、当社はこの情報を独立した立場で検証しておらず、当社はそれが正確または完全であることを保証することはできません。過去の実績は将来の成果の信頼できる指標ではありません。この文書は一般的な情報の提供を目的として作成したものであり、特定の投資家の投資目的、財務状況または投資ニーズを考慮したものではありません。投資家は、投資判断を行う前に、この文書の情報の適切性を考慮し、当該投資家の投資目的、財務状況又は投資ニーズを考慮した助言を専門家に求めなければなりません。この情報は、その全部または一部であるかを問わず、AMPキャピタルの書面による明示の同意なく、いかなる様式によっても、複製、再配布あるいはその他の形式で他の者が入手可能な状態に置いてはなりません。

当ウェブサイトにおけるクッキーとトラッキングについて:当社では、あなたが当ウェブサイト上で行う選択を記憶し、ウェブサイト機能を補助する事を目的として、基本的なクッキーを使用しています。また、あなたに関連性のある商品やサービスの表示や(あなたが同意した場合にのみ)カスタマイズされたマーケティングを行うために、ウェブサイトのトラッキングと分析目的で任意のクッキーも使用しています。当社におけるクッキーの使用とウェブサイト分析に関する詳細は、こちらからご確認いただけます。
あなたのブラウザ設定において、クッキーとトラッキング機能の設定を行っている事を確認してください。