北米上場不動産の見解

2016年10月17日

ジョセフ・パブニカ
北米上場不動産担当ヘッド

 

政策の分析とその影響

大統領選挙の結果に関係なく、防衛費が増額する事はほぼ確実です。従って、ワシントンDC近郊エリアでは、オフィスやホテル、小売り、住宅セクターを中心に、その恩恵を受けると見込まれます。

また、両候補者共にインフラ投資拡大を計画している点も、上場不動産セクターにとってポジティブです。

財政支出の増加は、メディケア(高齢者向け公的医療保険制度)払戻額の引き下げ等といった給付金の一部削減などの方法を通じて、その資金が確保されると見込まれており、既にマージンが薄い低い病院や高度看護施設などのヘルスケア施設の運営者にとっては、負担増となるでしょう。

選挙結果を受けて短期的なボラティリティが高まる市場がリスクオフに動けば、REITにとってプラスとなります。

トランプ氏:最優先事項のひとつである法人税の引き下げは、企業の収益性と雇用拡大の面でプラスです。不動産の観点からは、オフィス・セクターそして主要オフィス市場が恩恵を受けます。

一方で、貿易政策の厳格化は比較的クオリティの低い小売を中心とした輸入業者大手にマイナスの影響を与えるため、結果としてグレードの低い小売不動産や産業用不動産のオーナーとって悪影響です。

移民・強制送還に関する政策の厳格化は、労働供給を混乱させる要因となりかねず、レストラン、サービス業、比較的クオリティの低い小売、建設、農業などが影響を受ける可能性があります。マージンの薄い低グレードの小売REITやホテルREITに対するマイナスの影響や、物件開発パイプラインを持つREITの開発マージンに対する影響を注視していきます。

クリントン氏:オバマ大統領と大きく変わらない政策を掲げるクリントン氏が勝利した場合、全体として現状維持となる見込みです。最優先事項ではない模様ですが、同氏がREITの税優遇措置に反対している点は注目すべきでしょう。

トランプ氏が掲げる移民政策と同様に、最低賃金の引き上げは労働供給を混乱させ、レストラン、サービス業、比較的クオリティの低い小売、建設、農業などが影響を受ける可能性があります。従って、マージンの薄い低グレードの小売REITやホテルREITに対するマイナスの影響や、物件開発パイプラインを持つREITの開発マージンに対する影響を注視していきます。

クリントン氏は刑務所の民間運営に反対しており、同セクターのREITにとって明らかにマイナスです。米司法省は、営利目的の刑務所の契約更新時には、契約内容の制限又は契約更新を行わないと発表しています。

ポートフォリオへの影響

AMPキャピタルのグローバルREIT運用では長期のトレンドを加味したポートフォリオのポジショニングを行っており、どちらの政権下でも分散型戦略における確かな土台を担う資産クラスであると見ています。

トランプ氏が勝利した場合、政変が価格に織り込まれるまでの間ボラティリティが価格乖離を引き起こし、イールド、そしてボンド・プロキシー(債券代替)のセクター・地域の価格が上昇する一方で、成長型セクターが出遅れる見通しです。投資家は、固定の賃料引き上げ条項を含む長期リースを持つディフェンシブな資産を選好するでしょう。クリントン氏が勝利するならば、政策に大きな変更はないものとして、市場の注目は米連邦準備制度理事会(FRB)の金利動向にシフトし、より成長型のセクターや地域にとってプラスとなる見込みです。

 

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